हाउसिंग सोसायटी नियम: नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस क्या हैं और कब लिए जाते हैं? हर सदस्य को जानना चाहिए ये ज़रूरी बातें
गृह निर्माण सोसायटी में रहने वाले ज्यादातर सदस्य मासिक मेंटेनेंस, रिपेयरिंग फंड, सुरक्षा शुल्क या सिंकिंग फंड जैसे सामान्य खर्चों से परिचित होते हैं। लेकिन एक शुल्क ऐसा है, जिसके बारे में लोगों को बहुत कम जानकारी होती है और जो अक्सर विवाद का कारण बनता है – नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस (Non-Occupancy Charges)।
कई बार सोसायटी नियमों की जानकारी न होने या जानबूझकर नियमों की गलत व्याख्या करने की वजह से सदस्य से मनमाने तरीके से ये शुल्क वसूल किए जाते हैं। जो लोग अपना फ्लैट किराए पर देते हैं या लंबे समय तक बंद रखते हैं, उन्हें प्रायः इस तरह की मांगों का सामना करना पड़ता है।
इस लेख में हम सरल भाषा में समझेंगे कि नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस क्या होते हैं, कब लागू होते हैं, कानून इसमें क्या कहता है, और सदस्य अपने अधिकार कैसे सुरक्षित रख सकते हैं।
नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस क्या हैं?
सरल शब्दों में:
👉 जब किसी फ्लैट का मालिक या उसके निकट संबंधी खुद उस फ्लैट में न रहकर उसे किसी बाहरी व्यक्ति को किराए पर देता है, तो सोसायटी उस सदस्य से जो अतिरिक्त शुल्क लेती है, उसे नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस कहते हैं।
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यदि आप अपना फ्लैट किराए पर देते हैं, तो सोसायटी आपसे नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस वसूल सकती है।
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यदि फ्लैट बंद पड़ा है या खाली है, तो यह शुल्क नहीं लिया जा सकता।
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यदि फ्लैट आपके परिवार के सदस्य (माता-पिता, बच्चे, भाई-बहन आदि) उपयोग कर रहे हैं, तो भी कोई नॉन ऑक्युपेंसी चार्ज नहीं लिया जा सकता।
यानी यह शुल्क सिर्फ तभी लागू होता है जब घर मालिक या उसका परिवार न रहकर कोई बाहरी किरायेदार उस घर में रहता है।
सोसायटी यह शुल्क क्यों लेती है?
सोसायटी का तर्क होता है कि किरायेदार आने पर उनकी जिम्मेदारियां बढ़ जाती हैं:
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नए किरायेदार का वेरिफिकेशन करना पड़ता है।
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किरायेदार अक्सर बदलते रहते हैं।
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आम सुविधाओं का अधिक उपयोग होता है।
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अनुशासन बनाए रखने के लिए निगरानी बढ़ानी पड़ती है।
लेकिन यह वजहें समाज को यह अधिकार नहीं देतीं कि वह मनमानी वसूली करे। कानून ने इस पर स्पष्ट सीमा तय की है।
नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस पर कानून क्या कहता है?
यह शुल्क महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी अधिनियम, 1960 और सरकार द्वारा जारी आदेशों के अधीन है।
मुख्य प्रावधान:
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सरकारी आदेश दिनांक 01/08/2001 (धारा 79A के अंतर्गत)
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साफ तौर पर कहा गया है कि नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस सोसायटी की मेंटेनेंस/सर्विस चार्जेस का अधिकतम 10% ही हो सकता है।
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इससे पहले कई सोसायटी 20% से 40% तक मनमाने शुल्क वसूल रही थीं, जिन्हें रोकने के लिए यह आदेश लाया गया।
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मुंबई उच्च न्यायालय का फैसला (Venus Co-operative Housing Society बनाम डॉ. जे. डी. देतवानी, 2003)
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कोर्ट ने सरकार के आदेश को सही ठहराया।
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कोर्ट ने कहा कि चाहे सोसायटी की AGM में बहुमत से कोई भी प्रस्ताव पास हो, वह कानून के विपरीत नहीं हो सकता।
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फ्लैट किराए पर देना मकान मालिक का मौलिक अधिकार है और इससे सोसायटी को कोई हानि नहीं होती।
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लागू क्षेत्र
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यह नियम केवल सहकारी गृहनिर्माण सोसायटियों पर लागू होता है।
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यदि फ्लैट Maharashtra Apartment Ownership Act के तहत पंजीकृत है, तो नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस लागू नहीं होते।
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नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस कब लिए जा सकते हैं?
| स्थिति | शुल्क लागू / नहीं |
|---|---|
| फ्लैट किराए पर दिया गया | ✅ लागू (अधिकतम 10%) |
| फ्लैट खाली/बंद पड़ा है | ❌ लागू नहीं |
| फ्लैट में परिवार/रिश्तेदार रह रहे हैं | ❌ लागू नहीं |
| फ्लैट कॉर्पोरेट लीज या पेइंग गेस्ट को दिया | ✅ लागू |
सोसायटी द्वारा आमतौर पर की जाने वाली गलतियां
कानून स्पष्ट होने के बावजूद कई सोसायटी अभी भी गलत तरीके अपनाती हैं:
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किराए की राशि का 30–40% तक चार्ज करना।
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किराए के एग्रीमेंट के नवीनीकरण पर फिक्स रकम (जैसे ₹10,000) वसूलना।
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AGM के प्रस्ताव का हवाला देकर गलत शुल्क लेना।
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अवैध शुल्क न देने पर सदस्य को परेशान करना, जैसे NOC न देना।
ये सभी कार्यवाही गैरकानूनी और नफाखोरी मानी जाती है।
एक वास्तविक उदाहरण
मुंबई की एक सोसायटी में सदस्य से 37% नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस वसूले गए, साथ ही हर 22 महीने पर किराए के एग्रीमेंट नवीनीकरण के लिए ₹10,000 अतिरिक्त लिया गया।
जब सदस्य ने आपत्ति की तो कहा गया कि AGM में बहुमत से यह फैसला हुआ है। लेकिन कानून के अनुसार:
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सोसायटी का प्रस्ताव सरकार के आदेश से ऊपर नहीं हो सकता।
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अवैध वसूली का विरोध करने का अधिकार हर सदस्य को है।
सदस्य क्या कर सकते हैं? (Remedies)
अगर आपकी सोसायटी अवैध शुल्क वसूल रही है तो:
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कानूनी नियमों की कॉपी रखें – 2001 का GR साथ रखें।
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लिखित आपत्ति दें – सोसायटी को पत्र देकर गलत वसूली रोकने को कहें।
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सहकार उपनिबंधक (Deputy Registrar) से शिकायत करें।
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सहकारी न्यायालय (Co-operative Court) में मामला दायर करें।
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कंज़्यूमर फोरम में भी अन्यायपूर्ण शुल्क को चुनौती दे सकते हैं।
महत्वपूर्ण स्पष्टीकरण
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मेंटेनेंस चार्ज हमेशा देना होगा – चाहे आप फ्लैट में रहें या नहीं।
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परिवार को देने पर शुल्क नहीं – यदि फ्लैट आपके माता-पिता, बच्चों, भाई-बहन आदि के पास है।
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अपार्टमेंट ओनरशिप एक्ट – इसके अंतर्गत पंजीकृत फ्लैट पर नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस लागू नहीं।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल (FAQs)
1. क्या सोसायटी AGM में बहुमत से 10% से अधिक चार्ज तय कर सकती है?
❌ नहीं, कानून के अनुसार सीमा 10% ही है।
2. यदि मैं अवैध चार्ज न दूँ तो क्या होगा?
सोसायटी आपको परेशान कर सकती है, लेकिन आप उपनिबंधक या सहकारी न्यायालय में जा सकते हैं।
3. क्या सोसायटी फ्लैट किराए पर देने पर रोक लगा सकती है?
❌ नहीं। वे केवल पुलिस वेरिफिकेशन आदि की प्रक्रिया लागू कर सकती हैं।
4. क्या कज़िन (cousin) को देने पर चार्ज लगेगा?
यदि सोसायटी उपविधियों में कज़िन “निकट संबंधी” की परिभाषा में नहीं आता, तो चार्ज लग सकता है।
क्यों ज़रूरी है जागरूकता?
अधिकांश सदस्य नियमों से अनजान रहते हैं और सोसायटी इसका फायदा उठाती है। यदि सभी सदस्य कानून जानते हों तो:
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आर्थिक शोषण से बचाव हो सकता है।
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सोसायटी में निष्पक्षता बनी रहती है।
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मकान मालिक अपने अधिकार सुरक्षित रख सकते हैं।
निष्कर्ष
नॉन ऑक्युपेंसी चार्जेस एक वैध शुल्क है लेकिन उस पर स्पष्ट कानूनी सीमा है।
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अधिकतम सीमा: मेंटेनेंस/सर्विस चार्जेस का 10%।
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सिर्फ किराए पर दिए गए फ्लैट पर लागू।
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खाली या परिवार को दिए फ्लैट पर लागू नहीं।
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सोसायटी का कोई भी प्रस्ताव कानून से ऊपर नहीं।
यदि आपकी सोसायटी अवैध शुल्क ले रही है तो आप उपनिबंधक, सहकारी न्यायालय या उपभोक्ता फोरम से न्याय पा सकते हैं।
याद रखें – अपना घर किराए पर देना आपका अधिकार है। जागरूकता ही आपका सबसे बड़ा हथियार है।
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